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拆迁造成违约如何补偿

时间:2012-10-30    来源:未知    作者:admin

   在对餐饮行业进行考察后,李铭决定将名下一套地段较好的商铺租赁出去开设茶坊。鉴于餐饮行业较长的盈利周期,双方协商之后签订了为期五年的房屋租赁合同。同时,租赁合同中还约定了,如果由于不可抗力因素导致合同无法继续履行,合同将自行终止,且合同双方均不需要承担违约责任。

  就在合同签订之后一年多时间,当地开始进行动拆迁了。随着动迁组进驻该地、动迁公告的开始张贴,李铭觉得应该要求租户搬出去了。他向承租人提出,由于动迁原因需要承租人在两个月之内迁出房屋。但承租人却不乐意,理由是茶坊需要一个运营期,一年之后刚刚开始表现盈利,而之前都是在亏本状态,而且茶坊的装修要求是按照五年折旧标准计算的,因此花费较高的成本。况且,同一地段的房屋租金都较之前有一定比例的上涨,种种因素归纳下来,李铭必须对其进行补偿。

  对此,李铭当然不能认同,他认为根据合同约定,由于不可抗力原因导致合同提前终止,不必进行任何补偿,而动拆迁恰恰就属于这种“不可抗力因素”。既然双方无法达成一致,要求动迁组进行赔偿便成为下一个目标。但动迁组对此表示,在实施动迁过程中,动迁组只是和房东进行交涉,作为房屋的承租人无权要求动迁安置的补偿。

  由于双方意见分歧明显,租户拒绝搬出所租的房屋,这使得李铭即使与动迁组签订了动迁安置协议,仍然无法完成交房。无奈之下,李铭只能向法院起诉,要求判令承租人迁出自己的房屋。

  律师意见:

  首先,根据有关司法判例和司法实践,动拆迁并不属于《合同法》和《民法通则》所规定的不可抗力情况,因此李铭提出“由于不可抗力导致解除合同,且不承担任何责任”的请求很难得到法院的支持。因此,李铭在动拆迁的过程当中必须对承租人进行补偿。

  根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,拆迁租赁房屋导致被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。同时《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》对于拆迁非居住房屋的情况,拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人列出下列费用:(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;(二)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;(三)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。笔者认为,在动拆迁过程中,动迁组应将承租人的损失一并补偿给李铭,并通过李铭补偿给承租人。

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