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购拆迁安置房有风险:拆迁人违约,被拆迁人维权

时间:2012-10-30    来源:未知    作者:admin

   民 事 判 决 书

  原告蔡某,男,汉族,1950年12月21日出生。

  被告洛阳市某房地产开发有限责任公司。

  上列原告蔡某诉被告洛阳市名居房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告蔡某,被告委托代理人李某和焦为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称,2008年9月,为了支持洛阳市重点工程“青岛新村”经济适用房建设,原被告签订了《拆迁安置补偿协议》。按照约定,原告将其使用及所有的199.9㎡的石棉瓦房、地下室等附属建筑物,全部无偿移交给被告作为开发建设所用。被告应为原告解决安置住房一套,面积为123.39㎡。门面房三套,每套面积约为74.57㎡,并支付补偿款15万元。还对房屋交付、税费缴纳、权证办理及违约责任等做出了明确约定。合同生效后,原告依约全部履行了自己的义务。期间,被告亦按约支付了补偿款,并交付了住房一套(含证书)。门面房所在的一号楼工程也于2009年10月8日前全部建成,并交付该小区其他业主使用。但迟迟不按合同约定交付原告的三套门面房,经原告催促,被告以各种借口,拒绝交付。该合同在实际履行中,被告还存在下列违约事实:1、被告故意散布虚假信息,隐瞒门面房设计实情,诱使原告做出不利选择。造成应归原告所有的101号、103号门面房门口明显过窄,即:同类门口宽度均在2.7米以上,而应归原告的上述门面房门口仅为1.5米。现被告虽然已对其他同类门口做出了技术处理,但该行为是规避合同责任的可改变行为,而应归原告的门面房门口过窄,将是永久性不可改变的。存在终身明显瑕疵,势必影响该二套门面房的正常经营与收益。被告的行为已构成合同欺诈,违背了“与同类标准相同”的约定。由此造成原告的重大经济损失,理应由被告承担。2、被告隐瞒设计实情,擅自改变门面房图纸设计标准及用途,恶意侵占原本属于原告所有的102号、103号门面房范围内的储藏室两间(每间建筑面积为11.38㎡),两间储藏室是该两套门面房的重要组成部分。被告擅自将两套储藏室从门面房中分离并作处置,其行为严重侵犯了原告的权益,且违背了“与同类标准相同”的约定,应依法责令其限期予以纠正、修复。3、以无理要求相要挟,公然拒绝履行门面房交付义务及合同其他义务,其违约行为,情节恶劣,理应按约定的违约金数额全额承担违约责任。综上,被告违背诚实信用原则,恶意损害原告利益,且无视合同约定,公然拒绝履行合同义务,致合同目的无法实现。故状诉请求,1、判令被告继续履行合同义务,按照建筑设计标准,立即交付原合同约定的101号、102号和103号门面房三套(含储藏室两间);2、判令被告承担违约金30万元;3、判令被告按建筑设计标准,限期办理门面房土地使用证及房屋所有权证,逾期按合同约定承担违约金;4、由被告承担本案诉讼费用。

  针对诉称,原告提交如下证据:1、2008年9月28日《拆迁安置补偿协议》;2、洛郊国用(2000)字第0174号《国有土地使用证》;3、洛市房权证(2005)字第X289768号《房屋所有权证》;4、青岛新村1号楼照片5张;5、水电费通知单照片3张;6、青岛新村经济适用房使用说明书和质量保证书;7、1号楼门面房设计变更技术核定单和图纸。

  被告辩称,一、被告为青岛新村经济适用房的建设工程,涉及占用原告的物产。经过长达一年的协商,2008年9月28日,双方签订了《拆迁安置补偿协议》,该协议对原告的安置补偿等事宜均做了明确的约定。被告于当日将15万元安置补偿款交付给原告。2009年7月,青岛新村经济适用房一期工程完工后,被告及时将一套住房交付给原告。2009年12月31日,二期工程完工后,被告又组织人员与原告对所安置的三套门面房进行验收,原告也已验收确认。因安置给原告的三套门面房是建在经济适用房的国有划拨土地上,目前市政府暂停了对经济适用房项目中商铺证件手续的办理,如何办理正在商讨中,待政策明确后才可办证。此情况,被告已经向原告明确告知。为了便于原告先期装修的需要,被告主动同意先将此房移交原告。同时,为不违反《拆迁安置补偿协议》中有关办证时间的约定,被告起草了一份《青岛家园门面房移交协议书》特别明确说明不能按“交付使用六个月内”的期限为门面房办证,希望原告能够理解。如原告签订该协议,被告则先将门面房移交给原告。但原告为了达到其目的,既不签订门面房移交协议,也不同意变更交房后的办证期限。被告为了及时将门面房交付给原告,多次向原告表明交房意愿,均由于原告不同意变更办证期限而导致门面房无法交接。二、在门面房大门宽窄问题上,被告无任何欺诈。由于门面房位于1号楼底层,大门面对小区之外,规划部门是依据该楼所在的地下地质情况和结构安全的需要设计的尺寸。后在施工中,为了整个商铺形象一致的需要,设计院根据实际情况,又将其他门面房的门窗也根据原告商铺门窗的尺寸进行了统一,原告的门窗尺寸始终未变。不存在违反“与同类标准相同”的约定,更没有给原告造成任何经济损失。三、有关原告所述储藏室问题,被告无任何恶意侵占的行为。在《拆迁安置补偿协议书》中,当时双方约定的门面房面积即为“每套建筑面积约74.57㎡。所谓的储藏室并不是附属于门面房之内,原告对此是错误的认识和理解,凭想当然的思维想要无偿占有补偿面积之外的利益。按“与同类标准相同”的约定,被告卖给另一位当事人的门面房,是按2900元/㎡支付的对价。原告想使用储藏室也应支付相应的对价。综上,被告在履行合同中,严格遵守合同约定,遵循诚实信用原则,已基本履行完毕合同约定的义务,并无任何违约行为。造成门面房无法交接,完全是原告的错误想法不能实现而拒绝接房导致的后果,依法应驳回原告的无理要求。

  针对辩称,被告提交如下证据:1、2008年9月28日《拆迁安置补偿协议书》;2、洛房权证市字第00052246号《房屋所有权证》;3、2009年7月10日《住宅设施交接登记表》;4、2009年7月11日《交房注意事项》;5、2008年9月28日收据;6、2009年5月25日变更申请单;7、2009年7月5日技术核定单;8、1号楼门面房原设计图和变更后图纸;9、2009年12月31日测面积图;11、2010年5月13日《门面房确认书》;12、国土资源部关于切实落实保障安居工程用地的通知;13、被告与原告的联系记录;14、青岛家园门面房移交协议书。

  经审理查明,2008年9月28日,原被告签订一份《拆迁安置补偿协议书》,约定如下:1、原告愿将其使用及所有的,位于青岛南路42号院门前,公路南侧的国有土地,面积为199.9㎡。及该宗土地上所建两层楼房一栋,房屋面积为239.19㎡。全部移交给被告作为青岛新村经济适用住房建设所用。2、被告愿为原告安置经济适用住房一套,该房位于该小区3号楼1单元301室,建筑面积约为123.39㎡,室内含:水、电、气、暖、有线电视线路和电话线路及外门、窗等相关配套设施;无室内门,均为毛墙毛地。并为原告解决门面房三套,该房位于该小区1号楼底层,由东向西分别为:101号、102号、103号,每套建筑面积约为74.57㎡,该房内含水、电及卷拉门、窗等相关设施;均为毛墙毛地。3、以上四套房产及配套设施,住宅及门面房交工时,均与小区业主和村委会标准相同,其质量符合国家标准及国家安全标准。本协议所涉及房产的建筑面积与市房地产产权登记机关实际发证面积的误差小于3%,上述四套房产待竣工验收合格后与业主同时交付使用。4、以上四套房屋的产权证、土地证均由被告分别办理。该房产所需缴纳的契税、房屋维修基金、土地出让金、办证费及所涉设施缴纳的初装费均由被告承担。被告自该房屋交付使用之日起六个月内,将房屋所有权证及土地使用证办理完毕,并与房产所缴纳费用的票据(复印件)一并转交原告持有。5、被告一次性支付原告补偿费15万元整,于协议生效后三日内汇入原告指定帐户。原告收到补偿费次日起十日内搬迁腾空房屋,并于次日向被告移交有关房屋所有权证和国有土地使用证。房屋及其他附着物的处置及拆除均由被告负责。6、被告上述土地、房屋如有产权债务纠纷,由原告自理,被告概不负责。被拆迁房屋的水、电、气、电话、电视等销户手续由原告自行处理,其费用自理。7、上述协议双方自觉履行,不得擅自修改。如一方违约,按该协议总标的100万元计算,赔偿对方30%违约金。发生争议,协商解决。引起诉讼,由本市高新开发区法院管辖。8、本协议经双方签字盖章后生效。9、本协议一式三份,原被告各执一份,并由被告送洛阳市住房公积金管理委员会备案一份。协议签订后,被告支付给原告补偿款15万元,原告按约定移交了房屋所有权证和国有土地使用证,搬迁腾空了房屋。2009年7月10日,被告向原告交付了约定的3号楼1单元301号住宅,并于2010年1月6日,将该套住宅的房屋所有权证办理完毕。

  2009年12月31日,被告通知原告进行门面房的交付,原告在《青岛家园门面房设施交接登记表》上签名后,被告又要求原告在《青岛家园门面房移交协议书》上签名后再给钥匙,遭到原告拒绝,原告将《青岛家园门面房设施交接登记表》撕毁,双方由此发生纠纷。《青岛家园门面房移交协议书》主要约定:1、被告将青岛家园1号楼底层由东向西101、102、103共三套门面房移交给原告。此三套门面房每套面积均为74.57㎡。原告按照《门面房交接登记表》验收合格后,签字予以确认接收。2、因目前政府尚未下达商铺土地出让金的缴纳方案,故门面房暂无法办理销售许可证。因考虑到原告先期准备的需要,被告同意先将门面房移交给原告。原告门面房和住宅的房屋所有权证及土地使用证同村委会及小区业主同期办理。3、原告不得随意改动门面房的建筑结构和布局。在经营过程中须遵守国家法律、法规和政策要求,不得将所属门面房出租给危害小区业主安全及造成环境、噪音污染的行业和个人经营,由此引起的一切后果和经济、法律责任由原告承担。4、因门面房用水总表已交由洛阳市通美物业管理有限责任公司管理,为了便于统一管理,故原告需按时将所属门面房的水费交给物业公司。5、本协议作为《拆迁安置补偿协议书》的补充,具有同等法律效力,协议一式两份,签字盖章后生效,原被告各执一份共同遵守。

  另查明,青岛新村即青岛家园,系被告开发建设的经济适用房,其中1号楼规划设计为商住楼,共六层,一层为商业用门面房,楼上五层为住宅部分。2010年2月10日,洛阳市规划局对该工程进行规划核实时,仅对楼上住宅部分进行了规划核实,未对一层门面房进行规划核实,原因是经济适用房的土地为国家无偿划拨的土地,目前上级政策要求对于经济适用房配套建设的商业、服务业经营性设施用地,必须实行有偿使用。但如何有偿使用的配套政策和措施没有明确制定,目前对类似情况的商业用房均停止办理相关权证手续。1号楼门面房共六套,自东向西为101号到106号。在2007年10月的原设计中,101号到105号的面积是相同的,均为63.82㎡,106号为95.18㎡。102号、103号和104号均有一个利用楼梯间建设的储藏间,面积均为11.38㎡。101号和103号的门宽度均为1.5m,102号和104号的门宽度均为2.75m,105号的门宽度为3.525m,106号的门宽度为2.85m。101号的前窗户宽度为2.645m,102号和104号的前窗户宽度为3.55m,103号和105号的前窗户宽度为2.75m,106号的前窗户宽度为1.8m。2009年5月25日,被告向设计单位发函称,1号楼底层商业用房的门窗大小不一,为施工制作方便,请将门窗洞口大小予以修改,门洞大小全部改为M-8的尺寸(注:该尺寸为1.5m),底层F轴线上过大的窗洞口可按C-14的尺寸(注:该尺寸为2.645m)修改。2009年6月,设计单位对1号楼底层门面房进行了设计变更,101号到106号的门宽度统一变为1.5m,102号和104号的前窗户宽度变更后同101号为2.645m,103号、105号的前窗户宽度未变,106号原窗户尺寸未变,新增一个宽度2.85m的窗户。2009年6月29日,被告又向设计单位提出修改申请,将设计中原属103号储藏室的门洞封堵,改开在104号门面房内。将设计中原属102号储藏室的门洞封堵,改为从上部楼板上开洞设梯进入。101号到103号门面房的实测套内建筑面积为71.55㎡,共有分摊面积为2.19㎡,产权面积为73.74㎡。储藏间实测套内建筑面积为14.82㎡,共有分摊面积为0.45㎡,产权面积为15.27㎡。

  又查明,104号、105号和106号门面房,含两间储藏间,被告是以2900元/平方米的价格卖给了洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡孙旗屯村民委员会。

  本院认为,原被告签订的《拆迁补偿安置协议书》是当事人双方真实意思表示,不违反法律规定,合同成立有效。虽然协议中对门面房是否包含储藏间表述的不明确,但是原设计图纸对门面房和储藏间的面积、位置,以及窗户和门的大小,均标注的十分明确,两间储藏间分属102号和103号门面房。所以,原告诉称被告故意散布虚假信息,隐瞒门面房设计实情,诱使原告做出不利选择的意见,缺乏事实依据,本院不予采信。但是,被告没有经过原告同意,单方通过设计变更的方法将属于103号门面房的储藏间给104号门面房,将属于102号门面房的储藏间隔离开,将102号门面房的门窗宽度减小,属于违约行为。给三套门面房发放相关权属证件,是政府相关部门的权利,被告只是配合协助。现在无法办理的原因确实是国家对此情况有政策要求,相关配套措施暂无确定。被告主观上没有故意拖延或拒绝办理,故在此问题上不构成违约。但是,不包含储藏间的门面房实际建筑面积为73.74㎡,未超过协议约定的3%误差。因此,原告要求将储藏间随门面房一并交付的诉求,本院不予支持。综上,被告在履行协议中存在诸多违约行为,故原告诉求被告按照协议约定支付30万元违约金的诉求,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款之规定,经合议庭评议,本院审判委员会讨论决定,判决如下:

  一、被告洛阳市名居房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内将青岛家园1号楼底层101号、102号和103号门面房交付给原告蔡某,不包含储藏间。

  二、被告洛阳市名居房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告蔡某30万元违约金。

  三、驳回原告蔡某的其他诉讼请求。

  如果上列被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案诉讼费6000元,原被告各承担3000元。

  如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状一式六份,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

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