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房屋拆迁纠纷处理中的律师实务

时间:2012-08-16    来源:未知    作者:admin

  房屋拆迁活动牵涉面广、工作量大、关系复杂,无论是拆迁人还是被拆迁人有律师帮助,结果不同。简单地说,就是房屋拆迁市场内有一个急需律师服务的市场,当事人需要律师的帮助,以维护自己的合法权益。

  房屋拆迁市场对律师的需求主要反映在以下方面:

  (一) 拆迁准备阶段

  房屋拆迁活动在项目立项到拆迁许可之前,当事人需要律师的帮助。房屋拆迁立项之前,律师对该项目的法律风险的精辟分析,能帮助决策者扬长避短,作出正确决策,使该项目立项之后的法律风险降到最低限度。

  1. 有无环境法的障碍分析

  新的项目对环境的影响是正面还是负面的,将决定这个项目的环境前景。如果有利于旧城改造,有利于改善环境,就能得到环保部门的支持。反之,该项目可能在立项之初就被环境部门否决。如果贸然行事,届时花了巨资搞房屋拆迁,又可能要加上昂贵的环境治理费用,就可能导致项目的经济效益和社会效益得不偿失,这就需要律师的建设性、前瞻性的意见。

  2. 有无土地使用权的瑕疵

  土地权属仍是房屋拆迁的焦点问题。如果拆迁人凭着有法律缺陷的土地使用权证书去实施房屋拆迁就可能有巨大的法律风险。例如,某市拍卖了某国有企业的一块土地使用权。当中标者持土地部门的出让合同,支付了土地出让金,又付给了该国有企业自行拆迁地上附着物(厂房)的补偿费之后,某专业银行拿着该国有企业的房屋他项权证来交涉,原来该地块的地上附着物———厂房早已被该企业人贷款抵押,依照法律规定房屋抵押,该房屋的占地的使用权也已抵押。中标者为此进退两难,追回已付款不可能,钱已被发了工资和交了养老保险。再与银行交涉,成本又太高,致使亏损。如果该中标者不被该市的拍卖行为迷惑,请个律师作点调查,就能避免这次风险。

  3. 有无房屋的不可拆迁的风险

  房屋分一般房屋和特殊房屋。一般房屋的风险不会太大,而特殊房屋就可能特殊到不能拆迁。例如,城市中的国家级文物保护单位的房屋,外国使领馆房屋,军事设施,宗教用房如教堂、寺庙等等,是否能拆迁,不是当地房屋拆迁管理部门说了算的。有一个特殊事例,瓷都景德镇的某瓷厂,有一些破旧厂房的地下是古御窑遗址。这些厂房不是文物保护单位,规划等行政部门同意该厂与某市房地产开发公司合作搞开发,房屋拆迁了,施工却无法进行,一拖几年,也还没有动工,该厂和开发商都有苦难言。

  上述风险,如能及早预见,无疑会将损失降到最低限度,甚至可能避免风险带来的损失。

  (二) 拆迁实施阶段

  在项目被准许之后,实施房屋拆迁更需要律师的帮助,无论是拆迁人还是被拆迁人。

  1. 拆迁公告

  拆迁人取得拆迁许可,房屋拆迁主管部门应发布拆迁公告,土地管理部门也会就此发布公告。公告文字是否合法,是否能准确表达政府的意志,避免误解,公告文字的拟定就十分重要。律师作为法律专家和语言文字的行家,无疑能提供服务。

  被拆迁人见到公告之后,急需对公告作准确认识,最好的方法就是向律师请教。律师能以其法律的眼光读懂公告,向被拆迁人作准确的解释,有利于被拆迁人采取正确的对策。

  2. 资金的筹措和使用

  拆迁人完全用自有资金进行开发建设,包括房屋拆迁的不多。因此筹集和使用资金的合法,将影响项目的成功。有的拆迁人因资金短缺而饮鸩止渴,去向地下钱庄借高利贷。也有的被拆迁人取得一笔补偿金后,为追求高息而存入地下钱庄。还有的单位和个人为追求高息把钱借给拆迁人。这些行为都是违反金融法的行为,一旦事发,就可能造成损失,因此在筹钱和用钱时也需要律师的帮助。

  3. 合同谈判

  语言表达能力是每一位律师的基本入门功夫。房屋拆迁的合同谈判与订立,正是律师的语言能力的用武之地。请律师参加合同谈判,请律师草拟合同,就可以事半功倍,特别是合同订立请律师审查,作用十分明显。如某被拆迁人持一份房屋拆迁补偿安置合同来我处咨询,该合同约定被拆迁人的房屋拆迁采取异地期房产权调换方式,所调换的房屋已主体完工,预计不久可以搬迁。然而据了解,该调换的房屋因设计上的失误存在重大隐患,有关部门已责令停工。笔者为此建议被拆迁人或改变调换房,或货币补偿另行购房。经交涉,被拆迁人如愿以偿搬入新居,避免了一场法律风险。

  4.拆除旧房

  旧房拆除的方式,队伍选择、拆除工程承包都需要依法办事。无论是拆迁人,还是承揽拆除旧房工程的施工单位,都希望有律师提供法律上的帮助。特别是工程的承发包,律师介入能有力地保证工程承发包的招投标活动依法规范运作。通过招投标来选择施工队伍,是工程建设实现优质高效的重要途径,也是克服工程承发包存在弊端的有效方法。由于招投标活动涉及到许多法律事务,如招投标主体资格审查,文件制作与审查,程序审查,草拟合同,协调纠纷等,为律师介入提供了极大的市场。只有故意搞“暗箱操作”,才会绝对排除律师的介入。

  5.纠纷的排除和处理

  房屋拆迁活动中,当事人的利益冲突导致的纠纷不可避免。参与对纠纷的排解和处理,律师作为专业人士,具有效率高、成本低的优势。无论是代理一方,还是主持双方的调解,律师都有用武之地。申请仲裁、裁决、起诉和应诉的当事人多数都需要律师的帮助。笔者在对某法院2000年度审结的房屋拆迁纠纷案件作调查研究时发现,该法院的13起房屋拆迁纠纷案涉及46个当事人,所有13件案件的诉讼都有律师作为代理人参加。46位当事人,只有3人未请律师代理。

  二、房屋拆迁法律服务的内容

  中国律师应当为房屋拆迁提供优质、全面的法律服务,以满足房屋拆迁市场的需求,这些服务归纳起来,可以从服务方式和服务重点上加以叙述。

  (一) 服务方式

  根据《中华人民共和国律师法》的规定,结合房屋拆迁活动的特点,律师可以为与房屋拆迁活动相关的政府部门、拆迁人、被拆迁人、房屋使用人等主体提供以下服务:

  1. 咨询

  咨询服务是律师为房屋拆迁活动提供的最常见、最普遍的服务方式。包括来访咨询解答和上门服务两种形式。咨询服务一般按时间收费,费用相对较低,但也有缺陷:

  (1)难度大

  由于咨询服务为突然来访或临时预约,律师对将要解答的问题往往不了解,再加上时间仓促,只能就事论事,很容易解答不全面,缺乏通盘的战略性的考虑。

 

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