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燕薪律师
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单位:文薪律师事务所
律师简介:

燕薪律师,男,汉族,中共党员,北京文薪律师事务所创始人,文薪征地拆迁律师团首席律师,国内最顶尖的征地拆迁律师... 更多>>

6、辽宁拆迁:尚未建起的商用安置房 拆迁宝典之——刚柔兼施

时间:2011-11-08    来源:未知    作者:admin

   【事实概要】

  2007年秋,辽宁省朝阳市建平县百旺豪庭商住楼拆迁项目动迁,拆迁人为XX房地产开发有限责任公司。在拆迁范围内,白秋风(化名)经营有一家社区牙科诊所,建筑面积为53.5平方米。拆迁人欲对白秋风实行产权调换,营业损失补偿按50元每月每平方米计算。然而,由于安置房尚未建起,白秋风表示同意原方位回迁,但营业损失需按400元每月每平方米补偿三年,以减少不可预期的受偿风险。双方最终未能达成合意。

  2008年6月下旬,建平县城乡建设局依拆迁人申请对白秋风作出《房屋拆迁裁决书》,裁决拆迁人对白秋风进行商业用房安置(安置房为前文所述的未建房屋),回迁楼房面积与原产权面积相同部分实行还原,超出原产权面积部分按该拆迁区域商业用房回迁优惠价格9750元每平方米结清差价款;对被拆迁房屋营业损失补偿标准为给予年营业损失补偿人民币98950元,超过一年不能交付使用按271.1元每日给予赔偿。

  时至9月中旬,《房屋拆迁纠纷裁决书》行将进入强制执行程序之际,白秋风委托律师救济其拆迁之利。

  【办案掠影】

  办案第一辑:捆绑之诉!

  成为代理人伊始,化解拆迁裁决的强制执行程序便成为律师的第一职责担当,为此,对案情做到清晰掌握的律师在同一时间内分别以建平县发展和改革委员会、建平县城乡建设局为被告,向建平县法院提起四个诉讼,其诉讼客体分别为《关于核准XX房地产开发有限责任公司开发建设百旺豪庭商住楼项目的通知》、《建设用地规划许可证》、《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁纠纷裁决书》,诉请撤销该四项违法具体行政行为。

  四个捆绑之诉,在小小的县城内引起了轩然大波,顶着压力的地方法院采取了不予立案的应对方案。针对这一“常规”阻力,律师以委托人名义向朝阳市中级人民法院递交了《立案申请书》,指出建平县法院拒绝立案亦拒绝出具不予受理手续的行为违反了《人民法院审判纪律处分办法》,请求中院予以立案。朝阳市中级人民法院受理了白秋风诉《建设用地规划许可证》、《房屋拆迁许可证》两个案件。

  办案第二辑:和谈风波!

  继“诉讼风浪”形成同时,律师向拆迁人发出了《律师函》,对其晓之以理:被拆迁人白秋风一方有意以“和”为贵,但若有违法拆迁导致被拆迁人利益受损,该行为必将受到法律追责。

  刚柔兼施之下,拆迁人方的一位副总经理出面与被拆迁人一方进行积极接洽。一番友好协商之后,该位副总经理代表拆迁人表示:安置房已处于在建状态,且依据规划文件调换给白秋风的房屋面积大于原产权房屋面积,拆迁人将放弃近乎10万元的房屋差价额;此外,直到房屋交付使用,拆迁人将按每年15万元对白秋风进行营业损失补偿。

  然而,只待签订《拆迁补偿协议》的白秋风却始终没有等到拆迁人的一纸协议。原来蹊跷在于:另一位前期负责白秋风拆迁谈判的副总经理对前述补偿方案坚决反对,遂,协议事宜就此被搁置!

  办案第三辑:偷拆事件!

  纠纷化解机会昙花一现之后,律师不禁开始思量新的突破点。“踏破铁鞋无觅处,得来全不费工夫”——9月的最后一天,拆迁人悍然采取了其他地方拆迁案件中拆迁人经常使用的偷拆之法。针对此,律师一方面将这一非法偷拆行为予以刑事立案,一方面发函至建平县城乡建设局要求其查处拆迁人的偷拆行为,追究其行政责任,此外,律师还对拆迁人提起了民事侵权之诉,要求其恢复原状。

  刑事、行政、民事三大公力救济的震慑之下,拆迁人统一了内部的争执意见,与白秋风签署了姗姗来迟的《拆迁补偿安置协议》,律师也带着委托人的满意功成身退!

  【律师说法】

  时逾半年,白秋风一案跌跌宕宕、起起伏伏地走向最终的圆满解决,其维权过程之精神内核可以概括为刚柔兼施:

  一方面,在商业利益诱惑面前,开发商出身的拆迁人往往无所不用其极,且盲目地自信着。对于这样的拆迁人,无论是富于技术性的谈判,还是令人潸然泪下的乞怜,甚或是呈武夫之勇的钉子户策略,都难以单独成为其放弃部分拆迁利益的动因。因此,以事实和法律作为主张权利的权威“代言人”,将拆迁纠纷关系纳入法律的调整范围,倚靠国家机关来解决纠纷是拆迁维权人不二法门的选择。当然,不容忽视的是我国法治建设尚不成熟,地方法治程度更乏善可陈。所以,地方拆迁案件的法律维权在半个世纪内注定要成为一个艰难困苦玉汝于成的过称。

  另一方面,与具有权威性、强效性、震慑性的刚性法律救济相对应的是,于法律体系之外和拆迁人的智谋谈判也是基本要件。谈判堪称拆迁中的家常便饭!几乎百分之百的拆迁户都会有此经验。当然,经验也表明,不同的人取得了不同的谈判成绩。究其原因在于谈判的筹码不同。多的筹码意味着多的谈判胜算,反之则意味着谈判无望。因此,通过刚性救济手段营造了迫使拆迁人部分退出“与民争利”的压力氛围之后,以适当姿态与拆迁人回到谈判席往往能使维权水到渠成!

  在西方经济学理论中有一个李嘉图-穆勒定律:社会生产力发展和社会的进步是以牺牲某些阶级或阶层的利益为代价,被称为绝对合理的必然规律。因此,自古以来的“和谐”只能是一个相对论域内的理念,而不具有对世性。拆迁是城市化文明建设中自始贯穿的主题,而这一主题中的拆迁人与被拆迁人又以利益为警戒线而两军对垒。其中强势的那一方,一旦冲破那微妙的一线之隔,纠纷也将成为绝对结果。而此时,刚柔兼施便是一个法律人对弱势一方的维权思考。

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